Không chỉ làm gia tăng tổn phí gấp 2 lần, quy định bức giao dịch bất động sản duyệt y sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và phê duyệt tại kỳ họp thứ 6, Nasco Express diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan trọng này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là Nasco Express quy định hệ trọng đến giao tiếp bất động sản phải chuẩn y sàn giao tiếp.
Nasco Express chú giải ảnh"> Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội phê chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao tiếp bất động sản theo Nasco Express quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tế bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu Nasco Express tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, duyên cớ là do nhân viên của họ có sự tinh thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố kỉnh giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm hoài” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các Nasco Express sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao du trực tiếp và điện tử.
Nasco Express thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao tiếp bất động sản duyệt sàn sẽ làm tăng uổng cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Nasco ExpressCũng liên tưởng đến quy định giao tế bất động sản bức qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên tham gia giao tiếp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt phải qua sàn giao tế bất động sản. Nasco Express
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chuẩn xác, hợp pháp của hiệp đồng, giao tiếp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên dự giao tế tuân đúng các quy định luật pháp có can dự đến việc thực hành hiệp đồng, giao tiếp; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp Nasco Express lý của việc tham dự giao kèo, giao tế. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu Nasco Express cầu thẩm định và từ chối công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực Nasco Express hiện công Nasco Express chứng giao kèo, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao thiệp, gồm Nasco Express đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao du thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao thiệp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy Nasco Express tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tiếp bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua Nasco Express bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định bắt giao thiệp bất động sản qua sàn sẽ Nasco Express làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản bắt buộc doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp ưng chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, Nasco Express tự do cữ thị trường, Nasco Express khách hàng và ký kết hiệp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt giao dịch bất động sản Nasco Express duyệt sàn giao tiếp là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hành thông Nasco Express qua sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, thích hợp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích lợi chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu như trước đây sàn giao thiệp chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao du bất động sản qua sàn. Bên Nasco Express cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao tế bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao tiếp qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |